Der Kauf einer Immobilie ist für viele Erwerber eine der größten finanziellen Entscheidungen. Gleichzeitig lassen sich Lage, baulicher Zustand, objektspezifische Besonderheiten und insbesondere die Angemessenheit des geforderten Kaufpreises ohne entsprechende Markt- und Fachkenntnis häufig nur schwer beurteilen.

Im Rahmen einer Kaufberatung unterstütze ich Sie dabei, die Immobilie vor einer Kaufentscheidung fachlich einzuordnen. Hierzu können insbesondere eine gemeinsame Objektbesichtigung, die Durchsicht der zur Verfügung stehenden Unterlagen sowie die Beurteilung wesentlicher wertrelevanter Merkmale gehören. Auffälligkeiten und mögliche Risiken können so frühzeitig erkannt und bei der weiteren Entscheidung berücksichtigt werden.

Ein wesentlicher Bestandteil kann zudem die überschlägige Überprüfung des aufgerufenen Kaufpreises sein. Dadurch erhalten Sie eine unabhängige Einschätzung dazu, ob sich der Kaufpreis unter Berücksichtigung des konkreten Objekts und der jeweiligen Marktsituation in einem plausiblen Rahmen bewegt.

Ist eine über die Kaufberatung hinausgehende, dokumentierte Wertermittlung erforderlich, kann ergänzend ein Kurz-, Kompakt- oder Vollgutachten erstellt werden. Welche Form der Bewertung sinnvoll ist, richtet sich nach dem Objekt, dem Verwendungszweck und der erforderlichen Belastbarkeit des Ergebnisses.

So erhalten Sie vor einer Kaufentscheidung eine unabhängige fachliche Grundlage, ohne umfangreichere Leistungen in Anspruch nehmen zu müssen, als für Ihre konkrete Fragestellung tatsächlich erforderlich sind.

Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie steht neben dem Kaufpreis insbesondere die wirtschaftliche Betrachtung des Investments im Vordergrund. Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Objektzustand und wertrelevante Besonderheiten sollten daher bereits vor der Kaufentscheidung in die Beurteilung einbezogen werden.

Im Rahmen einer Kaufberatung unterstütze ich Sie bei der fachlichen Einordnung des Objekts und der Prüfung des aufgerufenen Kaufpreises. Je nach Umfang und Fragestellung kann ergänzend eine Wertermittlung erfolgen, um eine belastbare Grundlage für die Investitionsentscheidung zu schaffen.

Bei einer Kapitalanlage können darüber hinaus steuerlich relevante Bewertungsfragen entstehen. Hierzu gehört insbesondere die Kaufpreisaufteilung, bei der der Gesamtkaufpreis sachgerecht auf den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden und das abschreibungsfähige Gebäude aufgeteilt wird.

Bei Bestandsimmobilien kann außerdem die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes von Bedeutung sein. Sofern die objektbezogenen Voraussetzungen vorliegen, kann diese im Rahmen eines entsprechenden Gutachtens untersucht und nachvollziehbar hergeleitet werden.

Kaufberatung, Wertermittlung, Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten können dabei aufeinander abgestimmt werden. Die steuerliche Würdigung der Ergebnisse erfolgt durch Ihren Steuerberater.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht zunächst vor der Frage, welcher Preis unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch und wirtschaftlich vertretbar ist. Eine zu niedrige Preisvorstellung kann zu vermeidbaren finanziellen Einbußen führen, während ein deutlich überhöhter Angebotspreis die Vermarktung erschweren und die Verkaufsdauer unnötig verlängern kann.

Eine unabhängige Wertermittlung schafft eine sachliche Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises und ermöglicht eine fundierte Einschätzung des zu erwartenden Marktwerts. Dabei werden neben Lage und Grundstück insbesondere Art, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie sowie die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt.

Abhängig von Objekt und Verwendungszweck kann die Bewertung als Kurz-, Kompakt- oder Vollgutachten erfolgen. Für eine ausschließlich interne Orientierung vor einem geplanten Verkauf kann bereits eine kompaktere Form der Wertermittlung ausreichend sein. Bestehen dagegen besondere Rechte oder Belastungen oder wird ein umfassend dokumentierter und belastbarer Verkehrswert benötigt, kann ein Vollgutachten die geeignete Lösung darstellen.

Welche Form der Wertermittlung für den geplanten Verkauf sinnvoll ist, hängt daher nicht allein vom Objektwert, sondern insbesondere davon ab, wofür das Ergebnis anschließend benötigt wird. Der erforderliche Umfang kann vor der Beauftragung individuell abgestimmt werden.

Immobilien stellen häufig einen wesentlichen Bestandteil eines Nachlasses dar. Für Erben und Erbengemeinschaften ist eine verlässliche Kenntnis des Immobilienwerts daher oftmals eine wichtige Grundlage für die weitere Vermögensauseinandersetzung – beispielsweise bei der Übernahme einer Immobilie durch einen Miterben, einer Auszahlung untereinander oder einem geplanten Verkauf.

Eine unabhängige Wertermittlung schafft eine nachvollziehbare und neutrale Grundlage für die Beteiligten. Gerade innerhalb einer Erbengemeinschaft kann ein objektiv ermittelter Verkehrswert dazu beitragen, unterschiedliche Wertvorstellungen zu versachlichen und eine faire Aufteilung des Nachlasses zu ermöglichen.

Auch im Zusammenhang mit der Erbschaftsteuer kann eine Immobilienbewertung von Bedeutung sein. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den typisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes (BewG). Dieser steuerliche Wert muss nicht dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie entsprechen.

Liegt der tatsächliche gemeine Wert niedriger als der vom Finanzamt angesetzte Wert, eröffnet § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Ein hierfür geeignetes Gutachten kann insbesondere dann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn zwischen dem steuerlich angesetzten Wert und dem tatsächlichen Marktwert eine relevante Differenz besteht.

Je nach Anlass und Verwendungszweck kann somit eine Bewertung für die private Nachlassauseinandersetzung oder ein entsprechend belastbares Gutachten für steuerliche Zwecke erforderlich sein. Welcher Umfang im konkreten Fall sinnvoll ist, kann vor der Beauftragung abgestimmt werden.

Immobilien werden häufig bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige übertragen. Eine solche Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge kann der langfristigen Vermögensplanung dienen, die spätere Nachlassregelung vereinfachen oder Bestandteil einer steuerlich geplanten Vermögensübertragung sein.

Eine unabhängige Wertermittlung schafft dabei Klarheit über den tatsächlichen Wert des zu übertragenden Immobilienvermögens. Dies kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn mehrere Familienangehörige berücksichtigt, Ausgleichszahlungen vereinbart oder weitere Vermögenswerte in die Übertragung einbezogen werden sollen.

Auch für die Schenkungsteuer spielt der Immobilienwert eine wesentliche Rolle. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Aufgrund der dort vorgesehenen Bewertungsverfahren kann dieser Wert vom tatsächlichen gemeinen Wert der Immobilie abweichen.

Liegt der tatsächliche gemeine Wert unter dem steuerlich ermittelten Grundbesitzwert, kann unter den Voraussetzungen des § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Ein entsprechend geeignetes Gutachten kann daher insbesondere bei größeren Wertabweichungen wirtschaftlich relevant sein.

Die Immobilienbewertung ersetzt dabei weder eine steuerliche noch eine rechtliche Beratung. Gerade bei geplanten Vermögensübertragungen empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit dem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt oder Notar. Die Wertermittlung liefert hierfür eine unabhängige immobilienfachliche Grundlage.

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Wert einer Immobilie grundsätzlich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt. Dabei kommen gesetzlich vorgegebene und teilweise typisierte Bewertungsverfahren zur Anwendung. Der so ermittelte Grundbesitzwert kann deshalb vom tatsächlichen Wert der Immobilie am Markt abweichen.

Liegt der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert, besteht nach § 198 BewG die Möglichkeit, diesen niedrigeren Wert nachzuweisen. Hierfür ist ein entsprechend qualifizierter und nachvollziehbarer Nachweis erforderlich.

Ein Gutachten kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn objektspezifische Besonderheiten im Rahmen der steuerlichen Bewertung nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Hierzu können beispielsweise der tatsächliche Zustand des Gebäudes, besondere Grundstücksmerkmale, Rechte und Belastungen oder andere wertbeeinflussende Umstände gehören.

Ziel des Gutachtens ist dabei nicht die steuerliche Beratung, sondern die fachgerechte Ermittlung und Dokumentation des Immobilienwerts. Die steuerliche Beurteilung und die Entscheidung, wie das Gutachten im konkreten Besteuerungsverfahren eingesetzt wird, erfolgen durch den Auftraggeber beziehungsweise dessen steuerlichen Berater.

Vor der Beauftragung kann zunächst geprüft werden, ob die Erstellung eines entsprechenden Gutachtens angesichts des festgestellten Grundbesitzwerts und der konkreten Immobilie grundsätzlich sinnvoll erscheint.

Beim Erwerb einer bebauten Immobilie entfällt der Kaufpreis sowohl auf den Grund und Boden als auch auf das darauf befindliche Gebäude. Für steuerliche Zwecke ist diese Aufteilung von Bedeutung, da grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungskosten der Abschreibung unterliegt.

Die im Kaufvertrag vereinbarte oder anhand pauschaler Verfahren vorgenommene Aufteilung muss die tatsächlichen Wertverhältnisse des Grundstücks und des Gebäudes nicht in jedem Fall zutreffend abbilden. Insbesondere bei hochwertigen Grundstückslagen, älteren Gebäuden oder besonderen objektspezifischen Merkmalen können sich erhebliche Unterschiede ergeben.

Im Rahmen einer gutachterlichen Kaufpreisaufteilung werden die Wertanteile von Grund und Boden sowie Gebäude auf Grundlage der konkreten Immobilie nachvollziehbar ermittelt. Dabei werden die wertrelevanten Grundstücks- und Gebäudemerkmale sowie die zum maßgeblichen Zeitpunkt bestehenden Marktverhältnisse berücksichtigt.

Eine individuelle Kaufpreisaufteilung kann insbesondere beim Erwerb vermieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie von Eigentumswohnungen sinnvoll sein und dem Steuerberater eine fachlich hergeleitete Grundlage für die weitere steuerliche Behandlung zur Verfügung stellen.

Die Kaufpreisaufteilung stellt keine steuerliche Beratung dar. Die steuerliche Würdigung und Verwendung der ermittelten Werte erfolgt durch den Auftraggeber beziehungsweise dessen steuerlichen Berater.

Für die steuerliche Abschreibung von Gebäuden werden grundsätzlich gesetzlich typisierte Nutzungsdauern zugrunde gelegt. Die tatsächlichen Verhältnisse einer Immobilie können hiervon jedoch abweichen. Insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden kann die tatsächliche Restnutzungsdauer unter bestimmten Voraussetzungen kürzer sein als die steuerlich zugrunde gelegte Nutzungsdauer.

Im Rahmen eines Restnutzungsdauergutachtens wird die konkrete Immobilie hinsichtlich der für ihre verbleibende wirtschaftliche Nutzbarkeit maßgeblichen Eigenschaften untersucht. Dabei werden insbesondere das Gebäudealter, der bauliche Zustand, bereits erfolgte Modernisierungen sowie weitere objektspezifische Merkmale berücksichtigt.

Ergibt die Untersuchung eine entsprechend kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer, kann das Gutachten als fachliche Grundlage für die steuerliche Berücksichtigung einer abweichenden Nutzungsdauer dienen. Ob die Voraussetzungen hierfür im Einzelfall vorliegen, hängt wesentlich vom jeweiligen Gebäude und dessen tatsächlichem Zustand ab.

Gerade bei vermieteten Bestandsimmobilien kann es daher sinnvoll sein, die tatsächliche Restnutzungsdauer zunächst fachlich beurteilen zu lassen. Nicht bei jedem Gebäude führt eine solche Untersuchung zu einer gegenüber der typisierten Nutzungsdauer abweichenden Einschätzung.

Das Restnutzungsdauergutachten stellt keine steuerliche Beratung dar. Die steuerliche Würdigung und Verwendung des Gutachtens erfolgt durch den Auftraggeber beziehungsweise dessen steuerlichen Berater.

Immobilien stellen bei einer Trennung oder Scheidung häufig einen wesentlichen Bestandteil des gemeinsamen Vermögens dar. Soll eine Immobilie verkauft, von einem Ehepartner übernommen oder im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt werden, ist die Kenntnis ihres tatsächlichen Werts eine wichtige Grundlage für eine sachgerechte Vermögensauseinandersetzung.

Eine unabhängige Wertermittlung kann dazu beitragen, unterschiedliche Preisvorstellungen zu versachlichen und eine nachvollziehbare Grundlage für die weiteren Verhandlungen zu schaffen. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn ein Ehepartner die Immobilie übernimmt und der andere finanziell abgefunden werden soll.

Je nach Fragestellung kann neben dem aktuellen Verkehrswert auch der Wert der Immobilie zu einem zurückliegenden Stichtag von Bedeutung sein. Dies kann beispielsweise im Zusammenhang mit der Ermittlung des Anfangs- oder Endvermögens erforderlich werden. Die Bewertung erfolgt dann unter Berücksichtigung der zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag maßgeblichen Verhältnisse.

Ist eine außergerichtliche Einigung nicht möglich und kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, gewinnt die Nachvollziehbarkeit und Belastbarkeit der Wertermittlung besondere Bedeutung. In diesen Fällen sollte bereits bei der Beauftragung darauf geachtet werden, dass Art und Umfang des Gutachtens dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechen.

Liegt bereits eine Bewertung oder ein Gutachten der Gegenseite vor, kann dieses zudem im Rahmen einer Gutachtenprüfung auf Plausibilität, methodische Vorgehensweise und wesentliche Bewertungsansätze untersucht werden.

Ein bereits vorliegendes Immobiliengutachten muss nicht zwangsläufig alle Fragen beantworten oder in seinen Bewertungsansätzen vollständig nachvollziehbar sein. Insbesondere bei erheblichen Wertunterschieden, wirtschaftlich bedeutsamen Entscheidungen oder widerstreitenden Interessen kann es sinnvoll sein, eine vorhandene Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen überprüfen zu lassen.

Im Rahmen einer Gutachtenprüfung untersuche ich das vorliegende Gutachten insbesondere hinsichtlich der angewandten Wertermittlungsverfahren, der verwendeten Daten und Bewertungsansätze sowie der Nachvollziehbarkeit der daraus abgeleiteten Ergebnisse. Dabei können beispielsweise Flächenansätze, Bodenwerte, Marktdaten, Bewirtschaftungskosten, objektspezifische Grundstücksmerkmale oder die Berücksichtigung von Rechten und Belastungen von Bedeutung sein.

Ziel einer Gutachtenprüfung ist nicht, allein aufgrund eines abweichenden Ergebnisses einen vermeintlich „richtigen“ Wert entgegenzustellen. Vielmehr wird untersucht, ob die Bewertung methodisch nachvollziehbar, in sich schlüssig und auf Grundlage plausibler Annahmen erstellt wurde und ob wertrelevante Sachverhalte angemessen berücksichtigt wurden.

Eine solche Überprüfung kann unter anderem bei Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten, Kauf- oder Verkaufsentscheidungen sowie bei außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen sinnvoll sein.

Je nach Umfang und Ergebnis der Prüfung kann anschließend beurteilt werden, ob eine gutachterliche Stellungnahme ausreicht oder eine eigenständige Wertermittlung zweckmäßig ist.

Der Bedarf an einer unabhängigen Immobilienbewertung oder sachverständigen Einschätzung ist nicht auf klassische Anlässe wie Kauf, Verkauf, Erbschaft oder Scheidung beschränkt. Auch bei zahlreichen weiteren privaten oder wirtschaftlichen Entscheidungen kann die Kenntnis des Immobilienwerts oder die fachliche Beurteilung eines konkreten Sachverhalts erforderlich oder sinnvoll sein.

Hierzu können beispielsweise Vermögensaufstellungen, gesellschaftsrechtliche Veränderungen, interne Vermögensübertragungen, Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern oder die langfristige Vermögensplanung gehören. Auch besondere Rechte und Belastungen eines Grundstücks können Anlass für eine weitergehende gutachterliche Betrachtung sein.

Welche Form der Bewertung oder Beratung geeignet ist, hängt dabei wesentlich von der konkreten Fragestellung und dem vorgesehenen Verwendungszweck ab. Nicht für jeden Anlass ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erforderlich. Je nach Situation kann auch eine kompaktere Wertermittlung, eine gutachterliche Stellungnahme oder eine fachliche Beratung ausreichend sein.

Sollte sich Ihr konkreter Anlass in den vorstehenden Bereichen nicht wiederfinden, können wir zunächst gemeinsam klären, welche fachliche Unterstützung erforderlich ist und welcher Leistungsumfang hierfür sinnvoll erscheint.